Konec fixace hypotéky: co si připravit půl roku předem

Fixace hypotéky nekončí ohňostrojem, ale dopisem nebo zprávou v bankovnictví: nová sazba, nová splátka a několik týdnů na rozhodnutí. Kdo se na tenhle okamžik připraví včas, má na výběr. Kdo ho nechá dojít samo, obvykle jen podepíše to, co mu banka nabídne. Tenhle text vám dává časovou osu, přehled možností a seznam věcí, které si stojí za to připravit, dokud je času dost.

Proč začít půl roku předem

Nejde o to, že by banka po vás něco chtěla už půl roku před koncem. Jde o to, že na dobré rozhodnutí potřebujete čas na tři věci: zjistit, jak na tom jste vy, zjistit, co vám nabídne vaše banka, a zjistit, co nabízí jinde. Každá z nich zabere víc, než se na první pohled zdá, a všechny se dají dělat souběžně.

Půl roku předem máte navíc jednu výhodu, kterou později ztratíte: nejste pod tlakem termínu. Když víte, že vám sazba skončí za šest měsíců, můžete si nabídky porovnat v klidu, vyjednávat a případně si rozmyslet, zda část úvěru nesplatit z úspor. Za měsíc před koncem už řešíte hlavně to, jak stihnout papíry.

Co musí banka udělat a kdy

Zákon o spotřebitelském úvěru (257/2016 Sb.) má pro tuhle situaci konkrétní pravidlo. U úvěru na bydlení, kde po jednom období pevné sazby následuje další období pevné sazby, musí vám banka poslat informace o změně sazby nejpozději 3 měsíce před koncem stávající fixace (§ 102 odst. 3). Informace musí obsahovat:

novou výši úrokové sazby,
novou výši splátek po úpravě sazby,
případně nový počet a četnost splátek.

Ze zákona tedy víte, že nejzazší termín, kdy máte mít nabídku na stole, je tři měsíce před koncem. Nic vám ale nebrání zeptat se dřív. Mnoho lidí čeká na dopis, přitom stačí banku oslovit sami a požádat o orientační nabídku pro další období.

Podstatné je i to, že od chvíle, kdy vám banka novou sazbu sdělí, běží lhůta. O ní víc v oddíle o předčasném splacení.

Ruka označuje datum v papírovém kalendáři vedle složky s dokumenty k hypotéce — Datum konce fixace si zapište hned, od něj se odvíjí celý plán.

Jaké máte možnosti

Na konci fixace se obvykle rozhodujete mezi několika cestami. Žádná není správná pro všechny, záleží na výši zbývajícího dluhu, vaší rezervě a na tom, jak dobře vám sedí splátka.

Možnost	Co to znamená	Na co si dát pozor
Zůstat u své banky	Přijmete nabídku na další období pevné sazby, případně o ní jednáte.	První nabídka bývá výchozí bod, ne konečná. Zeptejte se, zda ji lze upravit.
Přejít k jiné bance	Nový úvěr splatí ten stávající.	Nová banka znovu posuzuje vaši úvěruschopnost a řeší i zajištění úvěru, typicky zástavou nemovitosti. Zeptejte se předem na všechny kroky a poplatky.
Část úvěru splatit	Snížíte zbývající dluh z úspor a tím i splátku nebo dobu splácení.	Nevyčerpejte celou finanční rezervu. Bez ní byste při první nečekané opravě nebo výpadku příjmu museli sáhnout po dražší půjčce.
Období bez pevné sazby	Pokud to vaše smlouva a nabídka banky umožňují, sazba se určuje jinak než fixací.	Splátka se může měnit. Ověřte, co přesně a za jakých podmínek se mění.

Ať zvolíte cokoli, ptejte se na celkovou částku, kterou za nové období zaplatíte, ne jen na výši měsíční splátky. Nižší splátka při delší době splácení může znamenat vyšší celkové náklady.

Předčasné splacení: kdy je zdarma a kdy je strop

Zákon vám dává právo úvěr zcela nebo zčásti splatit kdykoli během jeho trvání (§ 117 odst. 1). Banka má nárok na náhradu účelně vynaložených nákladů, ale jsou situace, kdy ji požadovat nesmí. Pro konec fixace jsou nejdůležitější tyto:

Do 3 měsíců od sdělení nové sazby. U úvěru na bydlení nesmí banka žádat náhradu, pokud splatíte do 3 měsíců poté, co vám sdělila novou výši sazby podle § 102 odst. 3 (§ 117 odst. 3 písm. d). Lhůta se tedy počítá od okamžiku, kdy vám banka informaci sdělila, ne od konce fixace. Zapište si, kdy nabídka dorazila.
V období bez pevné sazby. Pokud úvěr právě žádnou pevnou sazbu nemá, náhrada za předčasné splacení se nesmí požadovat (písm. c).
Do 25 % úvěru před výročím smlouvy. U úvěru na bydlení lze bez náhrady splatit až 25 % celkové výše úvěru během jednoho měsíce před dnem výročí uzavření smlouvy (písm. h). Tohle je jiný termín než konec fixace, sledujte ho zvlášť.

Mimo tyto výjimky je náhrada nákladů zákonem omezená. U většiny hypoték na nemovitost nesmí přesáhnout 0,25 % z předčasně splacené části za každý započatý rok zbývající do konce fixace, nejvýše však 1 %, a nesmí být vyšší než banka prokazatelně vynaložila (§ 117 odst. 4 a 5). Podle ČNB platí od 1. září 2024 přísnější pravidla i pro starší smlouvy, a to od začátku nového fixačního období.

Příklad výpočtu: splatíte 500 000 Kč a do konce fixace zbývá rok a dva měsíce, tedy dva započaté roky. Strop je 0,25 % krát 2, tedy 0,5 %, což je 2 500 Kč. Skutečná náhrada může být nižší, protože banka smí požadovat jen své účelně vynaložené náklady. Přesnou částku vám musí vyčíslit.

A to je poslední důležitá věc: pokud oznámíte, že chcete úvěr na bydlení předčasně splatit, banka je povinna bez zbytečného odkladu poskytnout vyčíslení dlužné částky rozdělené na jistinu, úrok a další náklady, údaj o předpokládané náhradě i s předpoklady výpočtu a informaci, kdy náhradu požadovat nesmí (§ 117 odst. 6). Nejde o závazek, můžete si to vyžádat i jen pro srovnání.

Na stole úhledně srovnané dokumenty a notebook s tabulkou domácího rozpočtu — Podklady a přehled rozpočtu je dobré mít připravené ještě před nabídkou banky.

Časová osa: co dělat a kdy

Přesné termíny se liší podle vaší smlouvy, ale rámcově se dá postupovat takhle.

Půl roku před koncem: najděte smlouvu a zapište si přesné datum konce fixace, výši zbývajícího dluhu a podmínky předčasného splacení. Zjistěte, kolik peněz máte odložených a kolik z nich můžete případně použít.
Zhruba čtyři měsíce před koncem: oslovte svou banku s dotazem na nabídku pro další období a projděte si, jak si stojí nabídky jinde. Pokud uvažujete o jiné bance, začněte sbírat podklady.
Tři měsíce před koncem: nejpozději teď má dorazit oficiální informace o nové sazbě a splátce od vaší banky (§ 102 odst. 3). Zapište si datum doručení, od něj se počítá lhůta pro splacení bez náhrady.
Do tří měsíců od doručení: rozhodněte se. Pokud chcete část úvěru splatit nebo přejít jinam, je to okno, ve kterém banka nesmí požadovat náhradu nákladů.
Poslední týdny: potvrďte volbu písemně nebo v bankovnictví, zkontrolujte novou splátkovou smlouvu nebo dodatek a upravte trvalý příkaz, pokud se splátka mění.

Co si připravit: podklady a čísla

Zákon ukládá bance a zprostředkovateli zveřejnit nebo sdělit, jaké informace a doklady po vás potřebují pro posouzení žádosti (§ 84). Konkrétní seznam si proto můžete vyžádat předem, a nemusíte hádat. Obecně se vyplatí mít po ruce:

stávající úvěrovou smlouvu a poslední potvrzení o zůstatku dluhu,
doklady o příjmech vaší domácnosti a přehled ostatních závazků,
údaje o nemovitosti, která úvěr zajišťuje,
přehled úspor, které jste ochotni použít na částečné splacení.

Užitečné je také spočítat si, kolik splátka nejvíc smí být, abyste bez stresu zvládli běžný chod domácnosti. K tomu pomůže přehled měsíčního rozpočtu domácnosti. A pokud kromě hypotéky splácíte i jiné půjčky, projděte si, jak funguje konsolidace půjček, než začnete měnit podmínky hypotéky.

Nakonec si připravte otázky, které banky položte. Na tyhle byste odpověď mít měli vždy:

Jaká bude sazba, splátka a celkový součet plateb za další období?
Jaké poplatky se váží ke změně, ke zpracování nebo k předčasnému splacení?
Do kdy platí nabídka a kdy musím reagovat?

Časté otázky

Musím na konci fixace něco udělat?

Záleží na smlouvě. Co se stane, když nereagujete, určuje vaše smlouva a obchodní podmínky banky. Najdete to v nich, a pokud ne, zeptejte se banky písemně a odpověď si uschovejte.

Kdy mi má banka poslat novou sazbu?

U úvěru na bydlení s navazující pevnou sazbou nejpozději 3 měsíce před koncem stávající fixace (§ 102 odst. 3 zákona 257/2016 Sb.).

Je předčasné splacení na konci fixace zdarma?

Pokud splatíte do 3 měsíců od chvíle, kdy vám banka sdělila novou výši sazby, nesmí požadovat náhradu nákladů (§ 117 odst. 3 písm. d). Mimo toto okno platí zákonné stropy náhrady.

Můžu ke konkurenční bance přejít i při konci fixace?

Ano, přechod k jiné bance je jedna z možností. Počítejte s tím, že nová banka vás posoudí jako nového žadatele a že to zabere čas, proto se vyplatí začít včas.

Musím při refixaci použít poradce?

Ne. Můžete jednat přímo s bankou, jen si u každé nabídky vyžádejte totéž: sazbu, splátku a celkový součet plateb, abyste je mohli férově porovnat.